的买房攻略（←点击蓝色划线字体查看原文），后台收到不少小伙伴留言催更写写其他区域的，今天就继续给大家安排上，聊聊海淀的买房攻略。

　　其实海淀的选房是最简单的，因为项目太少，没有太多的可对比性，所以不用来回纠结，同样也因为没有什么可选的，对海淀的购房人而言，显得非常不友好。也就是最近两年，楼市下行，北京楼市需要一个领头羊，于是海淀就站了出来，一口气供应了永丰南（颐海澐颂）、功德寺（和樾玉鸣、和樾望雲）、朱房村（建发、华润）、树村（中海）等优质地段的住宅项目。加上之前的项目（永丰北的保利嘉华天珺和中海富华里、西山板块的越秀香山樾和天恒印香山、苏州桥板块的海淀南路12号、翠湖板块的西山观复），目前在售和待售的项目总共大概有12个，接下来我们分板块和项目挨个给大家梳理一下。

　　苏州桥板块这一带号称“宇宙中心”，配套成熟度自然不用多说，尤其是还有顶级学区的加持，所以这个板块当时推出海淀南路12号这个楼盘的时候，哪怕产品做的非常垃圾，看房都得排队。该项目总共就一栋楼，户型不好，得房率低，车位要将近100万一个，但是依旧拦不住大家的热情，56-102平米一居两居，单价13-15万左右。目前推出工抵房，最高打9折优惠1.4万每平米，对产品不敏感，对学区和地段看好的伙伴，可选对比一下。

　　西山板块背靠西山优越的自然环境，整个板块就是打造的纯低密墅区。不过除了低密和生态好，其实该板块的配套相对一般，有点略显荒凉，这个板块卖得就是西山的文化属性+自然环境+低密产品+海淀区位。香山樾和印香山都是四层的低密平墅，户型设计和装标都非常不错，指导价都是12.1万➕精装包，区别在于香山樾是185-275平米全四居产品，24栋楼440户，总价2400万起步，印香山是220-248平米全四居产品，10栋楼99户，总价2600万起步。从产品设计看，香山樾在园林和小区体量方面有一定的优势，价格方面，香山樾按照备案价原价销售+9000元每平米的精装包（精装包有折扣），印香山安装备案价99折销售+7000元每平米精装包（精装包有折扣）。两个项目目前基本都已经算实景呈现了，感兴趣的伙伴可以提前预约参观。

　　翠湖板块属实有点偏远，不过南边的城市界面看着还行，有创客小镇以及温泉科技园，西层就是中关村环保科技示范园，也是有一定的产业，北侧还有大片大片的空地，基本上不是在周边工作的人一般不会买这里。西山观复产品在海淀来说算是做的非常不错了，10-11层精装小洋房，纯改善社区，140/167平米三居四居，总价1000-1300万左右。目前实景园林和样板间都已经展示，也推出了一些特价房，单价低至6.9万，对比海淀其他项目，这个算是单价最低的了。

　　永丰北板块缺少轨道交通，离市区较远，周边的商业配套有海淀大悦城，教育有中关村三小科技园分校，玉河路以南看着还行，以北就是一片荒地。之前供应了不少项目，比如海淀幸福里、幸福里润园、汇德里、富华里、栖海澐颂，这几个楼盘算是赶上好时候，卖8万左右一平，还卖得比较好很快就清盘，放在现在，可能就比较艰难了。

　　目前保利的嘉华天珺位置要比富华里那几个更好一些，产品也做的最好，但是去化情况不是很理想，在售户型有88-172平三居四居，总价760-1500万左右，1000万以上预算的客群，很多都被颐海澐颂和功德寺分流了，所以大户型卖得比较艰难一些。

　　永丰南除了西侧1.2公里有个六里屯垃圾填埋场以外，可以说配套以及城市界面在整个海淀北部这么多在售新房里面全是最好的。垃圾填埋场目前已经停止填埋垃圾并且覆盖绿植，之前去周边调研的时候，没有闻到异味，当然在意的伙伴可以动用一票否决权，着重考虑一下其他项目。颐海澐颂主打97-171平米三居四居，于3.16号开盘，首开热销606套，网签成交均价为8.99万。其中户型已经售罄，其他户型目前还有少量房源，另外有销售小伙伴回访我之前推荐的粉丝，说的是下个月要收回一些折扣了，真的吗？不确定，可能是为了想让之前的客户觉得买得早买的值早点网签，也有可能销售任务完成大半，不着急了吧。

　　功德寺地块周边的城市界面和配套其实非常不咋地，最大的优势还是在于方圆1.5公里以内有着中国目前最顶级的产业，周边都是顶级大厂，有着充足的高收高知人群，庞大的购买力加持的情况下，想卖不好都难。和樾玉鸣主打纯改善，面积从139-268平米精装四居，和樾望雲主打97-175平米刚改改善产品，两个项目指导价都是10.5万，上下浮动8%。其中和樾玉鸣产品做的更好一些，但是大户型的去化也相对差一些，2000万以上的客群，没有理由不关注朱房村和树村的产品。

　　朱房村和树村由于拿地不久，还没有太多的信息，但是三个地块都是不限价，大概率售价会奔着13-14万起步，总价应该在2000万以上，这下海淀的豪宅客群，你们的菜要来咯。后期有具体信息了，我再给大家分享动态，感兴趣的伙伴可以持续关注。

　　苏州街板块这一带号称“宇宙中心”，配套成熟度自然不用多说，尤其是还有顶级学区的加持，所以这个板块当时推出海淀南路12号这个楼盘的时候，哪怕产品做的非常垃圾，看房都得排队。该项目总共就一栋楼，户型不好，得房率低，车位要将近100万一个，但是依旧拦不住大家的热情，56-102平米一居两居，单价13-15万左右。目前推出工抵房，最高打9折优惠1.4万每平米，对产品不敏感，对学区和地段看好的伙伴，可选对比一下。

　　2024年3月25日，住建委下发了2张预售证，其中海知嘉园，就是海淀南路12号。

　　海淀南路12号位于海淀区苏州街和海淀南路交汇口东南角，临近苏州街地铁站。该地块是三建的职工宿舍用地和飞达的棚改，住宅部分（地上）总面积约为2.5万平米，其中飞达电子和三建的回迁房要占据至少一半以上。可售的商品房面积在1万平方米出头，项目的资金平衡和利润实现主要都靠这个部分。新建的商品房将位于名校八一学校（原八一中学，后改为九年一贯制）的划片范围之内。并且早在2015年4月，海淀区也明确了本项目应采取“一次性招标”的方式进行棚改，也就是说锁定了项目开发的利润率（15%），额外的收益部分要上交。

　　就地理位置来看，海淀南路12号位于海淀四大板块之心，环围万柳、中关村、颐和园、清北板块等，是10年间此区域唯一的174余套新房住宅。

　　海淀南路12号“苏州街站一体化棚户区改造项目”是海淀区首个一体化棚户区改造项目，不仅仅关系着棚户区改造，也推动了地铁顺利建设，预计2024年底完成竣工验收。地铁16号线号线号线的换乘车站，按照规划将进行一体化设计，集“住宅楼、地铁设施、商业配套”为一体，建设过程中，地铁和棚户区改造共同配合进行，实现地铁出入口与新建楼宇地下空间的连通。按计划，地铁站将改造10号线东南出入口地面亭，接入合建建筑。

　　16号线的出入口与开发建筑整合为一体。车站周边高楼林立，出入口、风亭设置难度大，需拆除部分现状建筑，设置出入口、风亭，满足车站功能；并结合拆迁、还建一体化设计。一体化建设不仅实现了地铁的空间一体化，还丰富了地铁用地的功能多样化，凸显了“以人为本”的现代化轨道交通设计理念，既优化功能，又节约资源。项目的实施将极大改善居民居住条件，提升区域整体公共服务水平，并为推动地铁建设起到重要作用。

　　地铁16号线一个车站的棚改项目，至今仍名列2017年12个棚改实施计划当中。其实这个项目很“迷你”，总占地不过5800多平方米，且全部位于地铁换乘车站的上盖部分，建成后从外观上不过是连起来的两栋楼。地块部分面积的主体为北京飞达电子，是市属国有企业——北京电子控股旗下的子公司。地块门牌号是海淀南路12号院，因飞达电子的职工宿舍始建于1970年代，1976年地震后进行了加固改造，仍被认定为危房。因此在2006年飞达申请了危改加房改，并获得原则同意。然而，地铁的快速建设，这里成为了地铁16号线号线的换乘枢纽，成为了这个项目的转折点——按“一体化”重新立项。

　　“一体化对于居民来说，最方便的地方就是不用走出地铁站再绕道，就能够直通周边建筑。就本项目，简单的说就是下了地铁就“到家”了！

　　项目总建筑面积4.6万余平方米（不含地铁部分），其中住宅建筑面积2.7万余平方米，商业建筑面积3305平方米。建筑高度79.8米，总层数27层，分为地上23层，地下4层。1-2层为商业楼层，3层及以上为住宅楼层。配套建设商业、公共服务设施、自行车库、车库等，规划绿地面积约1700余平方米。目前已是现房，所见即所得，即买记住。

　　占地仅为5800多平方米，实际上容积率要达到至少5.0以上。项目建成总建筑面积约为4.7万平米（含地上和地下），含商业、回迁房、商品住宅、停车场。

　　商业部分总面积为1.1万平米，其实要紧密结合地铁站口的开发，地下商业其实是大头。住宅部分（地上）总面积约为2.5万平米，其中飞达电子和三建的回迁房要占据至少一半以上。可售的商品房面积在1万平方米出头，可售住宅仅有174套房源。

　　目前开发商清盘特价，折扣力度很大，打出了直降100万的口号。我算了一下，有些户型降了超过100万。

　　海淀南路12号户型建筑面积区间在56-125㎡，有一居至三居多达十余种户型

　　海淀南路12号位于海淀区苏州街与海淀南路交汇口东南角，地铁10号线号线交汇苏州街站。距颐和园约2.9公里、驾车约8分钟可抵达、地铁16号线号线号线可直达圆明园。

　　项目周边两大成熟商圈融汇，中高端配套齐全。车程5分钟内到达中关村广场步行街、新中关购物中心、万柳购物中心，10分钟可达金源世纪购物中心，20分钟可至五棵松万达广场、华熙LIVE。

　　生活购物方面，南侧约1公里有北京城乡仓储大超市，北侧约1公里有华联超市，此外还有物美、盒马鲜生、BHG等生活超市，可满足日常生活所需。中关村广场城市更新项目，距海淀南路12号仅约1.3公里。建成后的中关村ART PARK大融城将集合高阶品牌、米其林餐饮、融食荟、精品超市，400余个品牌全方位提升及满足各类人群的生活消费。

　　医疗配套：步行范围内距离海淀区妇幼约200米，距离海淀医院约600米，车行10分钟内可达中国中医科学院西苑医院和北大口腔医院，15分钟内可达北医三院、人民医院等，20分钟内可达安贞医院。除此之外还有积水潭医院、301医院等海淀知名医疗机构。

　　教育资源：周边簇拥着北京大学、清华大学等国内外顶尖高等学府，以及众多知名科研机构和高端智库。浓郁的学术氛围、丰富的文化活动、高素质的人群构成，共同营造出一个启迪智慧、涵养心灵的生活环境。对于家庭而言，这样的地理位置无疑为子女提供了最优质的教育资源与成长土壤，让孩子从小沐浴在知识的海洋中，培养国际视野与创新思维。

　　小学：八一学校小学部约400米、万泉小学约900米、中关村一小、二小、三小，均在约2公里范围内；中学：八一学校中学部约300米、人大附中约600米、北大附中约1.2公里、中关村中学约1.8公里、一零一中学约2.5公里、清华附中约4.6公里。

　　按照目前海淀划片派位方式，入学六小强也不是不可能；要是以距离优先，八一小学或万泉小学的可能性更大。

　　约300m，人民大学；约1.9km，北京理工大学；约2.1km，北京外国语大学；约2.2KM，北京大学；约3.0km，清华大学；约3.6km，北京舞蹈学院；约3.3km，中央民族大学；约4.5km，中央财经大学/北京电影学院；约5.3km，北京科技大学；约5.9km，北京师范大学

　　海淀南路12号，圆心辐射周边约5公里范围内，坐享8座公园的园林风光与人文风景。

　　约1.6公里到达昆玉河；约2公里到达海淀公园；约2.9公里到达颐和园；约3.3公里到达圆明园；约3.4公里蓝靛厂公园；约3.8公里紫竹院公园；约5公里北坞公园、约5.2公里中坞公园。

　　苏州桥板块这一带号称“宇宙中心”，配套成熟度自然不用多说，尤其是还有顶级学区的加持，所以这个板块当时推出海淀南路12号这个楼盘的时候，哪怕产品做的非常垃圾，看房都得排队。该项目总共就一栋楼，户型不好，得房率低，车位要将近100万一个，但是依旧拦不住大家的热情，56-102平米一居两居，单价13-15万左右。目前推出工抵房，最高打9折优惠1.4万每平米，对产品不敏感，对学区和地段看好的伙伴，可选对比一下。

　　整体来说，今年楼市的小阳春，海淀新房算是最主要的贡献者，从土拍到开盘，都点燃了整个楼市的情绪。但是影响也仅仅局限在海淀而已，并没有对其他区域的新房带来什么实质性的利好，顶多多了一个茶余饭后的谈资而已。海淀的新房不便宜，海淀的新房得房率也不高，海淀的新房也没有什么可选的，但是只因为它是海淀，是稀缺的新房，是万亿GDP的海淀，这就足矣。返回搜狐，查看更多